Начался массовый «выброс» дешевых квартир

Резко выросло предложение квартир самой низшей ценовой категории – «хрущевок» и «советской» панели, утверждают эксперты рынка. Наиболее востребованные до кризиса, они могут ускорить общие темпы обесценивания квадратных метров столицы.

Объем готового жилья, выставленного на продажу в Москве, достиг к началу июня 41 тыс. объектов, что на 5,4% больше, чем месяцем ранее. «В разрезе домостроений в столице наиболее активно объем предложения вырос среди квартир низшей ценовой категории. На прошлой неделе в продаже предлагалось 4,7 тыс. подобных объектов», - уточняют аналитики «Инком».


Они считают, что обладатели самого дешевого и, следовательно, самого низкокачественного, жилья в Москве выставили объекты, изъятые с рынка в период максимального падения спроса осенью-зимой прошлого года, на продажу в массовом порядке, «окрыленные прогнозами о стабильности на рынке недвижимости на ближайший квартал».

В то же время, по данным экспертов, из-за кризиса структура спроса на столичном рынке жилья существенно изменилась - интерес покупателей сместился в сторону качественного жилья эконом-класса, например, квартир в современных домах.

«На этот сегмент приходится 77% спроса, поэтому маловероятно, что ожидания продавцов о быстрой реализации низкокачественных квартир в обозримый период оправдаются», - считают аналитики.

Вместе с тем, предполагают специалисты, выброс на рынок большого числа дешевых и малоликвидных квартир может оказать дополнительное давление «вниз» на средние цены предложения, а также увеличить средние сроки экспозиции жилья на рынке.

По итогам последней недели мая, средняя стоимость квадратного метра готового жилья в Москве снизилась в долларах на 2% - до 5,9 тыс. долларов, а в рублях - на 2,9% до 199 тыс. рублей.

«Не все так просто с массовыми продажами дешевого жилья, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик «Агентства прямых инвестиций» Григорий Реминов. – Оно действительно выставлено на продажу, но спрос практически нулевой, во всяком случае, сегодня. Дело в небольшой разнице на стоимость «квадрата» в «хрущевке» и в новостройке эконом-класса – где-то процентов 10-12. Жилье не является сиеминутным приобретением и, если заходит речь о том, что можно немного накопить до более комфортного жилья, то никто не пойдет и не встанет в очередь за панельной 5-этажкой».

«Массовое избавление от дешевых квартир прогнозировалось еще в прошлом году, -говорит ВЗГЛЯДу директор столичного бюро недвижимости Алексей Панов. – Надо сказать, что его владельцы держались до последнего, но все-таки сдались на «милость рынку». Ничего в этом удивительного нет, так как причина заключается в чрезмерной переоценке этих квадратных метров, когда цена на «хрущевку» превышала стоимость метра не только в современном доме, но и в 1,5-2 раза себестоимость самого элитного «коттеджного метра». Просто рынок отыгрывает сейчас стоимость до уровня «разумной достаточности».

«На столичном рынке много диспропорций, в том числе, отсутствуют качественные дома эконом-класса», а в интерпретации наших застройщиков качественное – это уже как минимум бизнес-класс, не меньше, - считает гендиректор компании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – Разница между эконом- и бизнес-классом оценивается в 20-30%. А для того, чтобы дезориентировать покупателя, сейчас девелоперы и риелторы «играют» с этими категориями – при необходимости распродать дом бизнес-класса они утверждают, что он – элитный, а когда требуется объяснить дороговизну эконом-класса, говорят, что это – «абсолютный» бизнес и так далее».

С другой стороны, есть и позитивные мнения насчет будущих перспектив. Так, аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» считают, что «минувший май может оказаться переломной точкой в преодолении финансового кризиса в целом, что, разумеется, в обозримой перспективе скажется и на рынке недвижимости, так как после более чем полугодового пессимизма в мае окончательно закрепились восходящие тренды основных макроэкономических показателей».

Но не все эксперты рынка разделяют оптимистический взгляд на будущее. «Второе дно мы увидим весной или даже зимой следующего года, - утверждает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Скорее всего, уровень цен будет в два раза ниже по сравнению с сегодняшними. Дальше мы можем прийти к ценам, равным себестоимости строительства. Это и будет третье дно». После третьего дна аналитик прогнозирует начала роста цен в секторе. «Тем не менее, пока кризис не локализован, определить срок достижения рынком ценового дна и выхода на траекторию роста затруднительно», - считает Ковалев.

В последние два месяца заметную поддержку долларовым ценам на столичные квартиры оказывали курсы валют. Если в период заметной девальвации рубля в основном корректировались вниз долларовые цены, то теперь ситуация иная, говорят эксперты «Индикаторов». Продажи долларовым ценам вновь обрели популярность несколько месяцев назад и сейчас номинированные в долларах объекты, очевидно, теряют в стоимости в рублевом исчислении, что и приводит к неявной коррекции. При этом продавцам с рублевыми ценами также приходится идти на торг и скидки покупателям.

Согласно последним данным, так называемая «советская» панель упала в цене к концу мая еще на 2,9%, средняя цена метра – 3819 долларов. Квартиры в «сталинских» домах стоят около 5-5,2 тыс.долларов за «квадрат», «минус» составил 2-2,4%, монолитно-кирпичные оцениваются в 4,6 тыс.долларов, но и обесцениваются они больше всего – на 4,5% за прошедший месяц.

По оценке GED Analytics, средняя стоимость метра в рублях в Москве на конец мая составила 143 тыс. рублей. На вторичном рынке квартиры предлагают по 144,8 тыс, в новостройках - по 137,8 тыс. рублей за метр. В Подмосковье цены на уровне 70 тыс. и 58 тыс. рублей соответственно. Несмотря на то, что коррекция продолжается уже полгода, темпы снижения цен несравнимы с темпами подорожания жилья в предыдущие годы. Стоимость столичного жилья остается на очень высоком уровне, тем более на фоне падения доходов большинства россиян, добавляют эксперты.

Александр Аксенов realty.vz.ru