Спрос на складские помещения в течение всего 2018-го года оставался стабильно высоким, в то же время объемы нового строительства в этой отрасли оставались минимальными. Интерес девелоперов к возведению новых складских комплексов достаточно низок по большей части в силу низкой рентабельности такой недвижимости. Чтобы максимально сократить возможные риски, инвесторы направляют свои ресурсы на строительство по принципу Built-to-Suit. Проекты же, носящие спекулятивный характер, в большинстве случаев вводятся в использование только после предварительного согласования аренды большей части площадей.

Специфика предложения на рынке складской недвижимости

С января по октябрь 2018 года в эксплуатацию было введено 8 новых складских объектов совокупной площадью 58 120 м2 – по сравнению с аналогичным периодом прошлого года данный показатель уменьшился на 15%. Спекулятивными из них являются только 2 комплекса, общая площадь которых составляет менее 10 000 м2. Все остальные построенные в 2018 году склады возведены в формате Built-to-Suit – другими словами, они строились под нужды конкретного пользователя. Существенно изменить статистику способен 4 квартал года – в соответствии с заявлениями девелоперов, до конца года должны быть введены в эксплуатацию складские помещения общей площадью на 90 500 м2. Более 90% из них представляют собой спекулятивное предложение – часть готовящихся к сдаче площадей уже нашла своих пользователей еще на этапе строительства.

Статистика спроса на складские помещения

Количество невостребованных площадей складов в 2018 году продолжает постепенно снижаться. Согласно данным статистики на начало 4 квартала свободными оставались примерно 3.8% складских помещений, что свидетельствует об уменьшении вакансии на 1п.п. по сравнению с данными декабря прошлого года. Минимальный объем заключенных на складском рынке за 9 месяцев 2018 года сделок составил 157 000 м2, при этом приблизительно 50% из них пришлось на производственный сектор.

Как рассуждает Александр Шевелев, занимающий пост заместителя руководителя отдела промышленной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, на рынке отмечается недостаток качественного свободного предложения. Особенно тяжелая ситуация, по его мнению, сложилась на южной части рынка, где в секторе малых площадей (1-3 тыс. м2) практически нет вакантных площадей.

В складской отрасли Санкт-Петербурга отмечается дефицит предложения в сегменте Light Industrial (склады и производственные помещения площадью до 2 000 м2) - для девелоперов данный формат не привлекателен. В качестве альтернативы выступают складские и промышленные пространства на территории бывших заводов и фабрик, а также предложения субаренды.

Ставки на аренду

Стабилизация спроса и сокращение предложения обусловливают постепенное повышение запрашиваемых арендных ставок на наиболее востребованные сегменты складских площадей. Средняя же ставка составляет 450-550 руб./м2 в месяц. В эту ставку включаются платежи на содержание комплекса и НДС.

Учитывая то, что предложение продолжает сокращаться, можно предположить , что средние ставки в этом секторе будут повышаться. А на фоне ограниченного количества ликвидных предложений сроки действия договоров аренды, сегодня составляющие в среднем 3 года, могут увеличиться до 5 лет и более.

Как отмечает Александр Шевелев, диспозиция сторон на рынке складской недвижимости продолжает меняться. Если ранее условия диктовали арендаторы, то сегодня рынок в большей степени учитывает интересы арендодателя. Об этом свидетельствует повышение верхнего уровня арендных ставок, дисконтные предложения и прочие снижения практически отсутствуют, для арендных каникул арендатор должен предоставить весомое обоснование. Сегодня периодически случается так, что арендодатель собирает заявки нескольких потенциальных клиентов и проводит между ними своеобразный аукцион. В итоге площади получает тот, кто предложит более привлекательную ставку.