Покупка недвижимости в Болгарии

Интересно и коротко о покупке недвижимости в Болгарии

Представляем Вашему вниманию информацию, которую Вам необходимо знать при приобретении недвижимости в Болгарии.
 
Вид имущества, разрешенный к приобретению россиянам

В Болгарии купить апартаменты, квартиры иностранный гражданин может без ограничений. Однако болгарское законодательство не разрешает иностранцам быть полноправными владельцами земли. Нерезидент имеет право владеть апартаментами, офисом или домом, но не земельным участком, на котором эти постройки расположены. Даже земля под строением не подлежит продаже иностранцу. Дома с землей покупаются на юридическое лицо.  Фирму можно зарегистрировать на иностранца.

Налоги при приобретении объекта

В Болгарии с покупателя при приобретении недвижимого имущества взыскивается стандартный налог в размере 2% от зафиксированной стоимости объекта, плюс гербовый и регистрационный сбор, итого 3 %. Как правило, налог оплачивается непосредственно перед передачей объекта в собственность, и происходит это в местной налоговой конторе. 
Сразу же после заключения договора в форме стандартного нотариального акта с покупателя взыскивается отдельная пошлина, которая перечисляется в Агентство по внесениям в реестр. Официальный размер пошлины составляет 0,1% от общей стоимости сделки, но не менее пяти левов. Если же передающим в собственность является лицо, которое зарегистрировано согласно национальному Закону о НДС, то непосредственно при передаче этой собственности на передаваемое здание (или часть его) дополнительно следует уплатить также и налог НДС в размере 20% от общей цены. При этом налоговым основанием для начисления этого налога является более высокая из цен, обязательно увеличенная за счёт всех налогов и госпошлин. 
Если иностранец покупает и продает квартиру первый раз, то налога на прибыль нет никакого. Если деятельность по продаже объекта становится систематической - 10% с прибыли.
При продаже недвижимости, полученный доход всегда облагается налогом. Разница между продажной ценой и документально подтверждаемой ценой на недвижимость облагается окончательным налогом в размере 10%.

Вид на жительство

Приобретая недвижимость в Болгарии, надо помнить, что владение жилым объектом здесь не дает иностранцу права постоянно жить или работать в этой стране. Иностранный гражданин может использовать свои апартаменты только для отдыха, получая туристическую визу типа «С» (двукратную); разрешающую находиться на болгарской земле 90 дней.  
В течение года разрешается дважды оформить такие визы. Если недвижимость куплена на юридическое лицо, это позволяет человеку получить годовую бизнес-визу с правом пребывания в Болгарии до 180 дней.
Если же иностранец планирует находиться в стране дольше, то придется заниматься делом: создавать рабочие места для болгарских граждан с оплатой страховых и социальных сборов - только так можно получить болгарский вид на жительство. Вообще, Болгария - это страна, которая внимательно отслеживает деятельность нерезидентов, а потому ВНЖ сроком на один год может быть продлен только в том случае, если иностранец жил в Болгарии более 180 дней в течение года. И только после постоянного продления ВНЖ в течение 8-10 лет иностранец имеет право получить болгарское гражданство. Или необходимо вложить в экономику этой страны $ 500 тысяч. Причем их разрешено потратить на личные цели: купить дом, яхту, машину, мебель и пр.
Покупка объекта недвижимости не дает право на бесплатную медицинскую страховку.

Налоговое бремя по содержанию имущества.

В Болгарии ежегодный налог на содержание имущества составляет 0,15% от оценочной стоимости объекта.
Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения - покупки или завершения строительства - обязаны задекларировать его перед налоговой службой. В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т.п. 
Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц - цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой (стоимость апартамента, указанная в основном договоре купли-продажи). 
Ставка налога одинаковая для физических и юридических лиц и составляет 0,15%. Т.е. при покупке апартамента стоимостью 70 тысяч евро, ежегодный налог составит около 100 евро. Вносится равными частями 31.03; 30.06; 30.09; 30.11, если одновременным платежом, до 31 марта (в этом случае предоставляется скидка 5% от суммы налога).
Налог на основное жилье частных лиц, снижается на 50%. Основным признается жилье, где владелец и члены его семьи проживают большую часть года.
  
Taкса на бытовые отходы устанавливается местными властями. На жилые здания - пропорционально балансовой стоимости или в зависимости от количества отходов. Вносится одновременно с налогом на недвижимое имущество. 
Такса одинаковая для физических и юридических лиц. Частное жилье облагается исходя из ее стоимости, установленной для налога на недвижимое имущество. 
Ежегодно до конца января каждому владельцу недвижимости налоговая служба отправляет уведомление о сумме налога на недвижимое имущество и о таксе за бытовые отходы. Содержащиеся в нем расчеты позволяют налогоплательщику проверить достоверность данных и правильность суммы. Приводим размер таксы по некоторым городам: Варна - 1,69%, Пловдив - 1,71%, Бургас - 1,77%, София - 1,45%+5лв.

Эксплуатационные расходы.

Коммунальные расходы для тех, кто живет в обычных городских квартирах, в Болгарии очень скромные. Жители платят только за воду и электричество по счетчикам. В Болгарии почти ни у кого нет ванн — все моются в душе. Водяное отопление в домах отсутствует — климат позволяет зимой обходиться электричеством. Местные стараются прогревать жилище до температуры не больше 20°C.

Отдельно нужно платить по договорам за услуги связи. «Для семьи, проживающей в трехкомнатной квартире, коммунальные платежи колеблются от 50 евро ежемесячно в летний период до 100 евро — в зимний. В жилых комплексах суммы рассчитывают не за месяц, а за год, и зависят они от размера квартиры и инфраструктуры. В Болгарии  цены колеблются от 7 до 12 евро/кв. м/год плюс НДС. В этой стране приняли закон о том, что собрание жильцов должно выбирать эксплуатирующую компанию и договариваться о сумме услуг, пропорционально деля расходы между собственниками. Поэтому фиксированная оплата за разные виды объектов в комплексе сейчас является просто ориентиром при покупке. При приобретении студии эксплуатация обойдется в 250–350 евро/год, квартиры с одной спальней — 300–600 евро, с двумя спальнями — 500–700 евро. Например, в жилом комплексе обычно можно выбрать один из пакетов услуг по обслуживанию. Самый дешевый — «Бронзовый», включающий в себя мытье полов, чистку мебели и проветривание раз в месяц. Он стоит 0,7 евро/кв. м/мес. без учета НДС. Обладателям пакета «Серебряный» моют полы и чистят мебель раз в неделю, проветривают раз в две недели и один раз, в начале сезона, моют окна. Стоит все это 0,9 евро/кв. м/мес. В «Золотой» (1,25 евро/кв. м) входит множество услуг, включая поддержку электроприборов, обеспечение сантехники расходными материалами, ежедневное мытье посуды и чистку туалета, а общую уборку могут проводить так часто, как того пожелает клиент. При подсчете платежей учитывают не только жилую площадь, но также и долю общих зон в доме. Например, если студия в хорошем четырехзвездочном апарт-отеле имеет общую площадь 35 кв. м, то приблизительно 5 кв. м будет составлять часть лестничной клетки. Ее содержание тоже оплачивает собственник, поэтому ориентировочный расчет эксплуатационных платежей в этом случае нужно делать следующим образом: 35 кв. м следует умножить на 10 евро (стоимость эксплуатации за 1 кв. м/год) — получится 350 евро/год. 
Таким образом, при нормальном использовании воды и электричества из расчета проживания семьи из четырех человек в апартаментах в теплый сезон сумма расходов составит не более 50 евро в месяц. То есть, если собственник использует свои апартаменты по максимуму - весь сезон с мая по октябрь, расходы по ежегодному содержанию недвижимости, включая налоги, составят в пределах 1000 евро.